Rénover un logement des années 80 à La Réunion

Un logement construit entre 1971 et 1990 représente 27,1 % des résidences principales de La Réunion, soit près de 95 000 logements sur les 359 000 recensés par l’INSEE. Ajoutez les 10,3 % antérieurs à 1971 et vous obtenez plus d’un tiers du parc. Ce sont des logements souvent bien tenus, bien orientés, avec des volumes que l’on ne construit plus. Ce sont aussi ceux dont la rénovation réserve le plus de surprises, parce que tout ce qui a mal vieilli est invisible tant que la cloison est fermée.

Voici ce que l’on trouve réellement quand on ouvre, et ce que cela change au chiffrage.

De l’amiante, plus souvent qu’on ne le croit

L’amiante a été interdit en France le 1er janvier 1997. Réglementairement, la ligne de partage se situe au 1er juillet 1997 : un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant cette date est réputé susceptible d’en contenir. Une construction de 1985 est donc concernée, sans exception.

Ce n’est pas seulement une affaire de toiture en fibres-ciment. Dans un logement de cette période, l’amiante se cache surtout dans des matériaux que personne ne regarde : les dalles de sol vinyle-amiante et leur colle noire, les conduits et gaines techniques, certaines colles de carrelage, des enduits, des joints d’appareils. Le carrelage neuf posé directement sur d’anciennes dalles de sol est un grand classique — et le ponçage de la colle qui reste dessous est exactement le geste à ne pas faire.

Deux logiques à ne pas confondre :

• Le constat amiante avant vente ou location relève du code de la santé publique. Il est établi une fois pour toutes pour les constats réalisés depuis le 1er avril 2013, et prend la forme d’un dossier amiante des parties privatives, complété par le dossier technique amiante pour les parties communes en copropriété.
• Le repérage amiante avant travaux est une obligation distincte, à la charge du donneur d’ordre des travaux, encadrée par l’arrêté du 16 juillet 2019. Il est plus poussé, parce qu’il doit couvrir tout ce que le chantier va percer, découper ou déposer.

Le premier ne dispense jamais du second. Une entreprise qui accepte d’ouvrir une cloison de 1985 sans repérage prend un risque pour ses équipes et pour vous.

Une électricité qui n’a jamais vu la terre

C’est la découverte la plus fréquente. Dans un logement de cette période, il n’est pas rare de trouver : aucune prise de terre, ou une terre présente au tableau mais non tirée dans les pièces d’eau, des protections différentielles absentes ou limitées, des circuits sous-dimensionnés qui alimentent tout un étage sur une seule ligne, des conducteurs sans conduit dans les cloisons.

La NF C 15-100 impose aujourd’hui, dans une salle de bain, le respect des volumes 0, 1 et 2 issus de l’amendement A5 de 2015, une liaison équipotentielle locale reliant les masses métalliques à la terre, et une protection différentielle 30 mA. Trois exigences qui, dans un logement des années 80 jamais repris, ne sont généralement satisfaites par aucun.

La conséquence pratique est budgétaire : dès qu’on refait une salle de bain ou une cuisine dans ce type de logement, on ne « rebranche » pas. On tire au minimum une ligne dédiée depuis un tableau remis à niveau. C’est un poste qui n’apparaît pas sur un devis établi sans avoir ouvert le tableau.

Des réseaux d’eau en fin de vie

Les canalisations d’eau chaude et froide de cette génération sont souvent en acier galvanisé ou en cuivre. Le galvanisé s’entartre de l’intérieur et finit par percer aux coudes ; le cuivre tient mieux, mais ses raccords et ses joints ont quarante ans. Le symptôme typique : un débit correct au robinet le plus proche de l’arrivée et un filet d’eau au bout du réseau.

À La Réunion, deux points s’ajoutent. Les épisodes de turbidité après fortes pluies chargent les réseaux en particules, ce qui abrège la vie des mousseurs, des flexibles et des robinetteries à cartouche. Et un chauffe-eau des années 80 est, au mieux, un modèle électrique sans aucune protection anodique récente : le remplacer est presque toujours plus rationnel que de le raccorder à une salle de bain neuve.

Des cloisons qui ont pris l’eau par le bas

Sur les chantiers de cette période, le désordre le plus courant n’est pas structurel : c’est le pied de cloison. Un ancien bac à douche mal étanché, une machine à laver qui a fui, une remontée par la dalle, et le bas de la cloison se pulvérise sur 40 à 80 cm de hauteur. Le carrelage tient encore parce qu’il est collé sur lui-même, mais le support n’existe plus.

C’est la raison pour laquelle nous demandons toujours à sonder le bas des cloisons dans les pièces humides pendant la visite, avant de chiffrer. Une cloison à refaire, c’est un poste de plâtrerie complet et une reprise d’étanchéité derrière — un écart de plusieurs milliers d’euros sur le devis final.

Rien du tout à la place de l’isolation

La réglementation thermique, acoustique et aération pour les départements d’outre-mer, la RTAA DOM, ne date que de la fin des années 2000. Avant elle, il n’existait aucune exigence de protection solaire ou d’isolation de toiture pour un logement réunionnais. Résultat : une maison de 1985 non reprise n’a en général aucune isolation sous toiture, et une toiture en tôle sans sous-face rayonne toute la journée dans les pièces.

C’est cohérent avec ce que mesure l’INSEE : 28,9 % des Réunionnais déclarent avoir des difficultés à maintenir une température correcte chez eux, contre 5 % en métropole. Sur ce type de logement, l’isolation de la sous-face de toiture et les protections solaires font davantage pour le confort que n’importe quel équipement de refroidissement.

Un point d’honnêteté : la toiture elle-même, la charpente et le gros œuvre ne font pas partie de ce que nous réalisons. Si le diagnostic mène là, nous le disons, et nous ne le chiffrons pas.

Les diagnostics qui ne vous concernent pas

Autant éviter les dépenses inutiles. Le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949 : un logement des années 80 en est dispensé. En revanche, La Réunion fait partie des départements où des arrêtés préfectoraux délimitent des zones contaminées par les termites ; dans ces zones, un état relatif à la présence de termites, valable six mois, est joint au dossier de diagnostic technique lors d’une vente. Si vous rénovez un bien récemment acquis, ce document existe peut-être déjà : il vous évite de repayer un diagnostic.

Comment chiffrer un chantier plein d’inconnues

Un logement de cette génération ne se chiffre pas comme un logement de 2010. Trois principes rendent le devis tenable :

1. Ouvrir avant de conclure. Un sondage ponctuel pendant la visite — un carreau déposé, une trappe, un tableau ouvert — vaut mieux que dix hypothèses.
2. Écrire les inconnues. Un devis sérieux nomme ce qu’il ne couvre pas et donne un prix conditionnel pour l’hypothèse défavorable : « si la cloison est à reprendre, voici le montant ». C’est moins agréable à lire qu’un forfait rond, mais c’est la seule façon de ne pas découvrir le vrai prix à mi-chantier.
3. Séquencer. Sur un logement occupé, on ne coupe pas l’eau et l’électricité en même temps que l’on démolit. Le phasage se décide avant, pas le lundi matin.

L’ordre dans lequel prendre les travaux

Si le budget impose des étapes, l’ordre qui coûte le moins cher est presque toujours le même : d’abord ce qui protège de l’eau — toiture, étanchéités, réseaux ; ensuite ce qui protège les personnes — électricité et ventilation ; ensuite ce qui améliore le confort — isolation de sous-face, protections solaires ; en dernier ce qui se voit — sols, faïence, peinture.

Faire l’inverse, c’est-à-dire commencer par la peinture, revient à refaire deux fois la même pièce. C’est la situation dans laquelle nous trouvons le plus souvent les logements de cette période, et celle que nous cherchons à éviter dès la visite.